Vous venez d’hériter d’un appartement en nue-propriété et la toiture lâche. Qui paie ? Et surtout, pouvez-vous déduire quelque chose de vos impôts ? Les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires obéissent à des règles précises, mais mal connues. Avant 2017, ces dépenses étaient déductibles des revenus fonciers sous certaines conditions. Depuis, le cadre a radicalement changé, et de nombreux nus-propriétaires continuent d’appliquer des règles qui n’existent plus. Résultat : des erreurs déclaratives, des redressements, et des opportunités fiscales manquées. Le Code civil définit ce qui relève du nu-propriétaire ou de l’usufruitier , mais le droit fiscal a sa propre logique. Décryptons les règles applicables, étape par étape, sans jargon inutile.
En bref :
- ● Les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires sont définies par l’article 606 du Code civil, qui liste les travaux portant sur la structure même du bien immobilier.
- ● Avant 2017, un régime fiscal optionnel permettait de déduire ces dépenses du revenu global du propriétaire, dans la limite de 25 000 € par an.
- ● Depuis le 1er janvier 2017, ce régime dérogatoire a été supprimé par la loi de finances , plus aucune déduction sur le revenu global n’est possible pour les dépenses engagées après cette date.
- ● Les dépenses non imputées avant 2017 pouvaient être reportées sur les 10 années suivantes, selon les règles du BOI-IR-BASE-20-60-20.
- ● L’ancien régime était réservé aux démembrements issus de donations ou successions , les achats en nue-propriété en étaient exclus.
- ● Depuis 2017, les grosses réparations restent déductibles des revenus fonciers uniquement si le bien démembré est effectivement loué au régime réel.
- ● La répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier reste entièrement régie par le Code civil, indépendamment du régime fiscal applicable.
Grosses réparations en nue-propriété : de quoi parle-t-on exactement ?
Imaginez que vous possédez les murs d’une maison, mais que quelqu’un d’autre y vit et en perçoit les loyers. Vous ne touchez rien, pas un euro de revenu. Et pourtant, un jour, la toiture s’effondre. C’est vous qui payez. C’est exactement la situation du nu-propriétaire. Voilà pourquoi comprendre ce que sont les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires n’est pas une question abstraite, c’est une réalité financière très concrète.
Le démembrement de propriété divise un bien immobilier en deux droits distincts. L’usufruit donne le droit d’utiliser le bien et d’en percevoir les revenus. La nue-propriété confère la propriété des murs, sans jouissance immédiate. Ensemble, ces deux droits reconstituent la pleine propriété. Séparés, ils créent des obligations différentes, notamment en matière de travaux et de dépenses.
La distinction entre entretien courant et dépenses de grosses réparations
Prenons un exemple. La gouttière se bouche après les orages d’automne. C’est de l’entretien courant : c’est l’usufruitier qui prend en charge cette réparation, conformément à l’article 605 du Code civil. Maintenant, imaginez que la toiture entière s’effondre sous le poids de la neige. Là, on bascule dans les grosses réparations , et c’est le nu-propriétaire qui doit régler la facture, selon l’article 606 du Code civil.
L’article 606 dresse une liste précise : gros murs, voûtes, poutres, toitures entières, murs de soutènement, clôtures. Ce sont les éléments structurels du bien. L’usufruitier entretient ce qu’il use au quotidien, le nu-propriétaire préserve la substance même du bien qu’il possède. La jurisprudence a parfois élargi ou restreint cette liste selon les cas d’espèce, ce qui peut compliquer la qualification de certains travaux.
| Type de travaux | Qui en a la charge ? |
|---|---|
| Remplacement complet de la toiture | Nu-propriétaire (article 606) |
| Ravalement de façade complet | Nu-propriétaire (article 606) |
| Réfection des gros murs porteurs | Nu-propriétaire (article 606) |
| Remplacement de la chaudière (vétusté) | Nu-propriétaire (selon jurisprudence) |
| Peintures intérieures | Usufruitier (article 605) |
| Remplacement des joints de fenêtres | Usufruitier (article 605) |
| Débouchage de canalisations | Usufruitier (article 605) |
| Réparation d’une fuite de robinet | Usufruitier (article 605) |
Cette distinction a des conséquences fiscales directes. Selon que les travaux relèvent de l’une ou l’autre catégorie, le traitement fiscal applicable au nu-propriétaire change radicalement. C’est précisément ce que nous allons détailler dans la suite.
Cas particuliers : copropriété et démembrement sur titres (SCPI)
En copropriété, la situation se complexifie. Les charges votées en assemblée générale par le syndicat de copropriété peuvent relever des grosses réparations : ravalement collectif, réfection de la cage d’escalier, remplacement de l’ascenseur. Dans ce cas, c’est bien le nu-propriétaire qui supporte financièrement ces appels de fonds, même s’il n’occupe pas le bien.
Autre cas particulier : les SCPI démembrées. Lorsque le démembrement porte sur des parts de SCPI et non sur un bien immobilier direct, les règles diffèrent sensiblement. Les démembrements portant sur des titres étaient exclus de l’ancien régime fiscal dérogatoire , seuls les biens immobiliers en direct étaient concernés. Une nuance importante à ne pas oublier lors de la déclaration de revenus.
Le régime fiscal des dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires avant 2017
Avant 2017, le système fonctionnait comme une soupape de décompression fiscale. Vous payiez des travaux lourds sur un bien dont vous ne tiriez aucun revenu , pas de loyer, pas de jouissance. Et l’État vous permettait de déduire ces dépenses de votre revenu global. C’était le régime dérogatoire prévu par le BOI-IR-BASE-20-60-20. Un mécanisme pensé pour ne pas pénaliser doublement le nu-propriétaire : déjà privé des fruits du bien, il aurait été injuste de lui refuser tout avantage fiscal sur ses dépenses.
Concrètement, voici comment ce régime fonctionnait. Cinq conditions cumulatives devaient être réunies :
- Le démembrement devait être issu d’une donation ou d’une succession , pas d’un achat.
- Le contribuable devait exercer une option expresse pour ce régime.
- La déduction sur le revenu global était plafonnée à 25 000 € par an.
- Les dépenses non imputées étaient reportables sur les 10 années suivantes.
- Il était impossible de créer un déficit global avec ces dépenses.
Prenons un exemple chiffré. Vous réalisez des travaux de toiture pour 50 000 € en 2015. Vous pouvez déduire 25 000 € l’année N de votre revenu global. Les 25 000 € restants sont reportés et imputables sur les années N+1 à N+10, dans la même limite annuelle. C’est mécanique, prévisible, efficace.
| Revenus fonciers autres immeubles | Montant des travaux (grosses réparations) | Déduction possible sur revenu global |
|---|---|---|
| 0 € | 20 000 € | 20 000 € (dans la limite de 25 000 €) |
| 0 € | 50 000 € | 25 000 € l’année N + report 25 000 € sur N+1 à N+10 |
| 5 000 € | 30 000 € | 25 000 € sur revenu global + 5 000 € imputés sur revenus fonciers |
Seuls les démembrements issus de donations ou successions étaient concernés
C’est un point capital, souvent mal compris. L’ancien régime dérogatoire ne s’appliquait pas à tous les nus-propriétaires. Il était strictement réservé aux démembrements nés d’une donation ou d’une succession , c’est-à-dire à titre gratuit.
La logique est celle du Code civil : dans ces situations, le démembrement n’est pas choisi librement par le nu-propriétaire à des fins patrimoniales. Il lui est imposé par les circonstances familiales. L’État considérait donc qu’il était légitime de lui accorder un avantage fiscal compensatoire.
En revanche, si vous aviez acheté la nue-propriété d’un appartement à Paris pour 100 000 € , opération souvent réalisée à des fins d’optimisation patrimoniale , vous n’étiez pas éligible à l’ancien régime. Vous aviez fait un choix d’investissement en connaissance de cause. Si votre parent vous avait donné la nue-propriété de sa résidence principale en se réservant l’usufruit, vous étiez pleinement éligible. La distinction est nette, avec des conséquences fiscales majeures sur la déclaration de revenu annuelle.
2017 : la suppression du régime dérogatoire et ses conséquences concrètes
En 2017, le législateur a tiré la prise. Le régime optionnel de déduction sur le revenu global a été supprimé pour toutes les dépenses de grosses réparations engagées à partir du 1er janvier 2017. La loi de finances 2017 a mis fin à ce mécanisme sans le remplacer par un dispositif équivalent. Rupture nette, sans transition progressive.
Les conséquences sont directes et immédiates :
- Plus aucune déduction sur le revenu global pour les dépenses engagées après le 31 décembre 2016.
- Les dépenses engagées avant le 31 décembre 2016 restaient soumises à l’ancien régime et pouvaient continuer à être imputées selon les règles du BOI-IR-BASE-20-60-20.
- Les reports antérieurs à 2017 pouvaient encore être utilisés jusqu’à leur extinction complète, dans la limite des 10 années prévues.
⚠️ Attention
De nombreux nus-propriétaires ignorent encore cette suppression et déclarent à tort des déductions sur leur revenu global pour des dépenses engagées après 2017. Cette erreur peut entraîner un redressement fiscal. Si vous êtes dans cette situation, vérifiez vos déclarations des dernières années avec un conseiller fiscal.
Dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires depuis 2017 : quel régime s’applique ?
Depuis 2017, il faut distinguer deux situations très différentes. C’est comme deux tuyaux séparés : si le bien produit des revenus, les travaux s’y déversent. Sinon, l’eau ne coule nulle part.
Situation A , Le bien démembré est loué : les dépenses de grosses réparations sont déductibles des revenus fonciers au régime réel. Elles peuvent générer un déficit foncier, imputable sur le revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes. Pour bien déclarer votre bien dans ce cadre, pensez à vérifier votre numéro fiscal du logement , il est indispensable à la déclaration.
Situation B , Le bien n’est pas loué : aucune déduction fiscale n’est possible pour le nu-propriétaire. Les travaux réalisés, même très lourds, ne génèrent aucun avantage fiscal. C’est la réalité depuis 2017, et elle est souvent difficile à accepter pour les familles concernées.
Répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier : qui paie quoi ?
Prenons un exemple. Imaginez un immeuble démembré : la mère est usufruitière, le fils est nu-propriétaire. La chaudière tombe en panne. Qui paie ? La réponse dépend de la nature de la panne. Si c’est une simple défaillance d’une pièce usagée par l’utilisation quotidienne, c’est l’usufruitière qui règle la facture, conformément à l’article 605 du Code civil. Si la chaudière est hors d’âge et doit être entièrement remplacée en raison de sa vétusté, c’est le fils nu-propriétaire qui intervient, selon l’article 606 du Code civil.
La logique du Code civil est cohérente : l’usufruitier profite du bien, il en assume l’usure normale. Le nu-propriétaire préserve la substance du bien pour en récupérer la pleine propriété à terme. Chacun paie ce qui correspond à son rôle.
Mais voilà un point que beaucoup ignorent : le nu-propriétaire n’est pas légalement contraint d’effectuer les grosses réparations. La loi lui en attribue la charge financière, pas l’obligation d’exécution. Si la toiture fuit et que le fils refuse d’intervenir, la mère ne peut pas le forcer à signer un bon de commande. En revanche, si elle décide de faire réaliser les travaux elle-même, elle pourra en demander le remboursement au moment de l’extinction de l’usufruit.
Absence d’obligation légale pour le nu-propriétaire : ce que dit vraiment la loi
C’est un point souvent mal compris, y compris par les notaires peu spécialisés. L’article 606 du Code civil attribue les grosses réparations au nu-propriétaire , mais il ne crée pas d’obligation d’exécution. La jurisprudence est constante sur ce point : l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à réaliser les travaux qui lui incombent.
En pratique, l’usufruitier dispose de deux recours. Premier recours : il réalise lui-même les travaux et se fait rembourser à l’extinction de l’usufruit. Second recours : il agit en justice pour obtenir réparation du préjudice subi du fait de la dégradation du bien. Ces actions sont possibles, mais longues et coûteuses. D’où l’importance de formaliser les accords par écrit dès le départ.
💡 Conseil
Lors de la mise en place d’un démembrement , que ce soit par donation ou succession , formalisez par écrit la répartition des charges entre nu-propriétaire et usufruitier. Une convention annexe à l’acte notarié permet d’éviter la majorité des litiges familiaux liés aux gros travaux. Ce document peut préciser les délais d’intervention, les modalités de remboursement et les recours en cas de désaccord.
La vétusté normale du bien est à la charge du nu-propriétaire. Si le bien se dégrade simplement parce qu’il vieillit, sans faute de l’usufruitier, c’est bien au nu-propriétaire d’intervenir. Cette règle est logique : c’est lui qui récupèrera un bien en bon état à terme, ou un bien dégradé s’il n’a pas entretenu la structure.
Conditions pratiques pour déduire les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires
Donc si on résume ce qu’il faut faire concrètement pour déduire vos grosses réparations depuis 2017, voici les étapes à suivre, dans l’ordre. Pas de raccourci possible : chaque condition est indispensable.
Étape 1 , Vérifier que le bien est loué. C’est la condition sine qua non depuis 2017. Sans revenus fonciers générés par le bien démembré, aucune déduction n’est envisageable. Un bien occupé à titre gratuit par l’usufruitier ne produit pas de revenus fonciers déductibles.
Étape 2 , Opter pour le régime réel d’imposition. Le micro-foncier ne permet pas de déduire les charges réelles. Seul le régime réel autorise la déduction des dépenses de grosses réparations. Si vos revenus fonciers bruts dépassent 15 000 € par an, vous êtes automatiquement au régime réel. En dessous, vous devez en faire le choix explicite.
Étape 3 , Conserver toutes les factures et justificatifs. Sans preuve des dépenses réalisées, aucune déduction n’est possible. Conservez les factures des artisans, les devis acceptés, les relevés de paiement. En cas de contrôle fiscal, ces documents sont indispensables.
Étape 4 , Déclarer les dépenses sur la déclaration 2044. C’est le formulaire dédié aux revenus fonciers au régime réel. Les grosses réparations y sont inscrites dans la rubrique des charges déductibles. Veillez à bien distinguer les travaux d’entretien (déductibles aussi) des grosses réparations.
Étape 5 , Vérifier le déficit foncier créé. Si vos charges dépassent vos revenus fonciers, vous créez un déficit foncier. Ce déficit est imputable sur votre revenu global dans la limite de 10 700 € par an. Le surplus est reportable sur les revenus fonciers des 10 années suivantes.
Exemple chiffré : vous êtes nu-propriétaire, vous percevez 8 000 € de revenus fonciers annuels, et vous engagez 30 000 € de grosses réparations sur le bien loué. Résultat : déficit foncier de 22 000 €. Vous imputez 10 700 € sur votre revenu global l’année N. Les 11 300 € restants sont reportés sur vos revenus fonciers des années suivantes.
Pour les travaux en copropriété, les appels de fonds du syndic sont déductibles l’année de leur versement effectif, pas l’année du vote en assemblée générale. Une nuance comptable à ne pas négliger. Par ailleurs, si vous gérez plusieurs biens locatifs, pensez à vérifier le cadre juridique applicable à chaque situation, notamment si certains biens relèvent de règles spécifiques de location qui pourraient modifier les conditions de déductibilité.
📋 À retenir
La déduction des dépenses de grosses réparations depuis 2017 repose sur trois piliers : le bien doit être loué, vous devez être au régime réel, et les travaux doivent être justifiés par des factures. Sans l’un de ces trois éléments, aucune déduction n’est possible.
Questions fréquentes sur les grosses réparations en nue-propriété
Puis-je encore déduire les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires de mon revenu global en 2025 ?
Non. Depuis le 1er janvier 2017, cette possibilité a été supprimée par la loi de finances. Les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires ne sont plus déductibles du revenu global. La seule voie fiscale restante consiste à les imputer sur des revenus fonciers existants , à condition que le bien soit loué et déclaré au régime réel. Sans revenus fonciers, aucune déduction n’est possible.
Que se passe-t-il si mon bien en nue-propriété n’est pas loué et que je dois financer de grosses réparations ?
La situation est fiscalement défavorable. Si le bien n’est pas loué, vous n’avez aucun revenu foncier sur lequel imputer les dépenses. Résultat : vous financez les travaux intégralement, sans aucune contrepartie fiscale. Depuis 2017, la déduction sur le revenu global n’existe plus. Le coût réel des grosses réparations est donc supporté en totalité par le nu-propriétaire, sans allègement possible à court terme.
Les travaux engagés avant le 1er janvier 2017 bénéficient-ils encore de l’ancien régime de déduction ?
Oui, mais uniquement sous conditions strictes. Les dépenses effectivement payées avant le 1er janvier 2017 pouvaient bénéficier de l’ancien mécanisme de déduction sur le revenu global, dans la limite de 25 000 € par an. En revanche, tout ce qui a été réglé à partir de cette date relève du nouveau régime. La date de paiement réel fait foi , pas la date de devis ni celle des travaux.
Quelle différence concrète entre grosses réparations et travaux d’amélioration en nue-propriété ?
La frontière est précisément définie par l’article 606 du Code civil. Les grosses réparations concernent la structure du bâtiment : gros murs, voûtes, toitures, murs de soutènement, fosses. Les travaux d’amélioration ou d’entretien courant , peinture, remplacement de robinetterie, isolation des combles , incombent à l’usufruitier. Cette distinction détermine qui paie quoi, et donc quelles dépenses peuvent éventuellement être déduites fiscalement par le nu-propriétaire.
L’usufruitier peut-il m’obliger à réaliser les grosses réparations sur le bien démembré ?
Non. Le Code civil est clair sur ce point : l’usufruitier ne peut pas contraindre le nu-propriétaire à effectuer des grosses réparations. Cependant, si ces travaux sont nécessaires pour préserver la valeur du bien, le nu-propriétaire a tout intérêt à agir. En cas de carence, sa responsabilité pourrait être engagée si la dégradation aggravée résulte d’une inaction manifeste. Un accord écrit entre les deux parties reste la meilleure protection.
Grosses réparations en nue-propriété : par où commencer concrètement en 2025
Donc si on résume, trois points à retenir absolument.
Premier point : les dépenses de grosses réparations effectuées par les nus-propriétaires sont encadrées par l’article 606 du Code civil. Ce sont les travaux structurels , toiture, gros murs, voûtes , qui restent légalement à votre charge, pas ceux de l’usufruitier. La confusion entre les deux catégories coûte cher.
Deuxième point : depuis le 1er janvier 2017, la déduction sur le revenu global a disparu. La seule porte fiscale encore ouverte, c’est la déduction sur vos revenus fonciers , et uniquement si le bien est loué au régime réel. Pas de location, pas de déduction. C’est aussi simple que ça.
Troisième point : si le bien n’est pas loué, vous supportez l’intégralité du coût sans aucun allègement fiscal possible.
Trois actions concrètes à mettre en place maintenant : vérifiez le statut locatif de votre bien avant d’engager la moindre dépense. Consultez un conseiller fiscal pour optimiser votre déclaration 2044 si vous avez des revenus fonciers. Et formalisez par écrit la répartition des charges avec l’usufruitier , un accord clair évite bien des litiges coûteux.